Затрагивая тему жилья в Швеции, нужно сразу сказать, что рынок жилья вполне соответствует той экономической системе, которую Швеция строила почти весь век - “шведской модели социализма” и рынок жилья изменялся вместе со “шведской моделью”.
Большая часть населения квартиры арендует
В Швеции “смешанная” экономика с разными формами собственности: частной, государственной (муниципальной) и кооперативной, с сильной ролью государства, а также развитая социальная сфера, щедро подпитываемая из государственного и местного бюджета. Это относится и к жилью: развиты жилищные кооперативы и рынок жилья внаем.
Особенности шведского жилищного рынка
При всей похожести форм жилья в разных странах, есть и существенные отличия шведского жилищного рынка от того, как это выглядит в большинстве других европейских стран, и кому-то даже напоминает старорежимный монастырь.
Неудивительно, что в Швеции существует очередь на жильё, как это было когда-то в социалистических странах. И двигается она медленно. Восемь процентов шведского населения стоит в очереди на квартиру со средним временем ожидания больше 10 лет.
Не существует какой-либо государственной системы, которая бы занималась вопросами обеспечения граждан жильем.
Право на льготное получение жилья, но через общую очередь
Для некоторых групп населения - например инвалидов, беженцев, есть возможность льготного получения жилья через общую очередь. Это социальное жилье. Социальная служба Socialtjänsten занимается такими льготниками.
Обязательная регистрация
В Швеции существует регистрация по месту жительства folkbokföring, она носит уведомительный характер. При переезде на новый адрес нужно сообщить об этом в налоговое управление Skatteverket, заполнив анкету flyttanmälan и сообщив в ней адрес проживания. Это может быть любой физический адрес, но не абонентский ящик и не предприятие или офис, а в остальном - хоть королевский дворец.
Жилищные субсидии
Eсли у вас очень маленький доход, то вы имеете право на жилищное пособие bostadsbidrag, подробнее об этом здесь.
Право есть, но это не означает получение пособия всеми нуждающимися автоматически.
Общая очередь
Для получения жилья по прямому договору нужно зарегистрироваться в общей жилищной очереди bostadskö, куда жилищные компании сообщают о свободных квартирах. Сроки ожидания могут быть какими угодно — от нескольких дней в некоторых муниципалитетах до 20 лет в крупных городах, в частности, в Стокгольме. (Подробнее на сайте bostad.stockholm.se)
Прочие очереди
Некоторые жилищные компании имеют свои собственные очереди, в которых необходимо регистрироваться отдельно. Не все свободные квартиры попадают в общегородскую очередь, компании могут распоряжаться сами некоторым количеством свободного жилищного фонда, которое анонсируется только на их сайтах.
Список компаний можно получить в коммуне, часто за небольшую плату, как например в коммуне Lidingö это стоит 60 крон.
Большинство городских жителей и треть всего населения страны живет в арендуемых квартирах hyresrätt (по данным Центрального статистического бюро).
Владельцы не частники, а акционерые жилищные компании
В отличие от других стран, в Швеции практически нет частных домовладельцев в квартирном жилом фонде. Как правило, такими домами и квартирами в них владеет акционерное общество bostadsföretag. Примерно половина (53%) всех арендуемых квартир принадлежат муниципальным жилищным компаниям и другая половина - частным. Обычно такие компании имеют в названии слова hem или bostäder, например Stockholmshem или Svenska Bostäder.
Формы контрактов и найма
В Швеции существуют две формы аренды: прямой найм förstahandskontrakt, т.е. аренда по договору непосредственно с жилищной компанией, и поднайм andrahandskontrakt, т.е. аренда у того, кто является совладельцем жилищного кооператива или сам снимает непосредственно у жилкомпании.
Не путайте с государственным и социальным жильем
Иногда в разговорах приезжих в Швеции можно услышать: «он живет в государственной социальной квартире», что совсем неверно. Никакого отношения ни к государству, ни к социальной защите населения арендуемое жилье не имеет.
Государственного и муниципального жилья в Швеции практически нет, если это не дворец, жильё депутатов парламента или посольских работников, военных и т.д., и "госжильём" или "социальным жильём" наш народ назвал акционерные жилищные компании.
Пока русскоязычный житель не столкнется с этим жильем внаем сам, ему кажется, что такой формы собственности уже нет на свете. Она из книжек про другое историческое время, которое якобы давно уже прошло.
Контракт прямого найма или поднайма
Новому жителю страны, скорее всего, придется снимать жилье на условиях поднайма у того, кто является главным квартиросъемщиком. Желательно, чтобы домовладелец или совет жильцов, если дом кооперативный, дал согласие на поднаём. В случае их несогласия или если их не уведомили, вас могут выселить.
Самый распространенный путь - аренда жилья в крупных жилых компаниях. Ищут квартиры, в-основном, через интернет. Достаточно просто зарегистрироваться на сайте компании - владельца недвижимости и затем делать заявки на свободные квартиры в интернете. Право стоять в общегородской очереди платное - ежегодный взнос в Стокгольме составляет 225 крон, а при получении контракта взимается единовременный взнос 2000 крон. Подробнее здесь.
Это договор непосредственно с жилкомпанией. Самый лучший и самый дешевый вариант, но в связи с серьезным жилищным кризисом в больших городах спрос на эти квартиры намного больше, чем реальное предложение.
Даже в окраинных муниципалитетах kommun крупных городов очередь на квартиры прямого найма составляет многие годы, а на квартиры в престижных районах большого Стокгольма [1] и других крупных городов может занять несколько десятков лет.
Особенности прямого найма
Преимущества:
Жилкомпания отвечает за ремонт кранов или унитазов, вывоз мусора, уборку дома, расчистку дворов и уход за клумбами, например.
При условии, конечно, что квартплата вносится в срок и соседи не жалуются на вас, например на шум, поздние вечеринки и т.д.
При договоре поднайма вы не имеете безоговорочного права на это без разрешения владельца жилья или прямого контракта.
Недостатки:
Это неписаное правило в Швеции, но за нарушение ваши соседи имеют право обратиться в к дежурному по порядку störningsjouren или в полицию с жалобой.
В соответствии с Земельным кодексом Jordabalken вы не должны мешать соседям в любое время суток. В ответ на жалобу к вам приедут и напомнят правила поведения в доме жилкомпании (с ними жилец соглашается, когда подписывает контракт). Несколько таких жалоб могут стать поводом для разбирательства или разрыва договора найма.
но его необходимо согласовать с жилищной компанией. Иначе, при съезде с квартиры Вы можете не пройти процедуру обратной сдачи квартиры владельцу besiktning.
В принципе, любое видоизменение интерьера или замена оборудования [2] в квартире должна быть согласована с владельцем. Всё, что есть в квартире - унитазы, холодильник, плита и т.д. - это собственность владельца и должна быть возвращена на прежнее место после того, как вы покинете жилье.
Это неудобно, но решаемо. Да и сантехника или холодильник с плитой обычно приемлемы для использования, хоть вряд ли будут очень новыми или престижной модели. Если, конечно, это не новостройка. Но, с другой стороны, вы не отвечаете за их ремонт.
кому-то в аренду "i andra hand", с согласия жилищной компании и уведомления налоговой инспекции. Тут, однако, есть серьезные ограничения – Вы имеете право сдать вашу квартиру лишь в том случаe, если Ваше отсутствие носит заведомо временный характер.
Это может быть временная учеба или работа в другом городе или стране. Каждые полгода (если учитесь) или чуть реже жилкомпания требует справку о том, что вы по-прежнему учитесь или работаете, иначе квартиру пересдавать не разрешат. То есть либо живите в ней сами, либо съезжайте. Возможно также привести в качестве причины пересдачи квартиры переезд в квартиру партнёра (в связи с женитьбой или с гражданским браком/сожительством sambo, сроком не более полугода – с точки зрения закона этого срока достаточно, чтобы определиться, можете ли вы жить вместе или нет.
Кандидатуру человека, желающего временно снять вашу квартиру, необходимо тоже согласовать в жилищной компании.
Обратите внимание, что Вы не имеете право просто передать или завещать квартиру – после Вашего съезда или смерти она переходит другим людям в порядке общей очереди (но переходит родственникам если они тоже проживали в квартире, контракт переписывается).
но только с согласия жилищной компании. Сдавая свою квартиру, Вы материально за нее отвечаете, то есть, если человек, снимающий квартиру, не заплатил квартплату, ее обязаны заплатить Вы, а уж потом разбираться в причинах. Вы также отвечаете за все физические повреждения, причиненные квартиросъемщиком, поэтому квартиру рекомендуется застраховать, если Вы не сделали этого раньше. Необходимо составить опись мебели и прочих вещей, которые Вы оставляете в квартире.
В ежемесячную оплату квартиры, как правило, не входит стоимость коммунальных услуг - воды , отопления, электричества. Вода и отопление все еще часто входят в квартплату в старом жилфонде.
tvättstuga и небольшой кладовкe förråd в подвале или на чердаке здания. Для проведения дней рождений и прочих торжеств можно снять в жилищной конторе специальное помещение föreningslokal или festlokal.
Квартплата, как правило, зависит от адреса, от возраста дома, давности проведения последнего капитального ремонта и некоторых других факторов, другими словами, квартира в престижном районе может стоить так же как аналогичная квартира на окраине или больше.
Снять квартиру или дом у частного лица вполне реально, хотя и не просто. Это всегда импровизация, цены и описания квартир пишутся с большой фантазией. Эта спонтанность держит вас в напряжении и постоянном поиске лучшего варианта. Объявления об аренде можно найти в газетах, на столбах, на сайтах контор по обмену или сайтах частных объявлений.
О вас наведут справки
Помните, что тот кто сдает, будет проверять вашу платежеспособность через Управление взимания долгов Kronofogden, потребует рекомендации, проконтролирует на каком основании вы вообще находитесь в стране. Помните, что сведения о наличии разрешения на проживание, наличии долгов, неоплаченных налогов или штрафов, алиментов, о ваших доходах - в Швеции это открытая и доступная всем информация.
Есть предел квартплаты по закону
При аренде у частного лица помните, что вообще-то существуют правила насколько высокой может быть квартплата, и превышать эту сумму квартиросдатчик (по закону) не имеет права. По закону плата зависит от цены, которую платит сам квартиросъемщик плюс сумма за износ мебели и т.д. В практике применения Земельного кодекса, надбавка в 10-15% считается приемлемой, если квартира полностью меблирована.
Реальность
В реальной жизни из-за большой нехватки квартир законы часто обходят, но полезно знать, как должно быть по правилам.
Были нередкие случаи, когда человек снимал квартиру по контракту поднайма andrahandskontrakt, а через пару лет подавал на квартиросдатчика в суд и отсуживал то что переплатил за все время проживания. Делалось это уже после расторжения контракта, потому что при нехватке жилья можно сдать для ночлега любой сарай за огромные деньги, ну не мне вас учить.
При поднайме квартиры обязательно требуйте подписания контракта и составления описи оставляемых в квартире вещей и степени их износа, не сломано ли что уже на момент въезда. В контракте обязательно должно быть указано время, не позднее которого как Вы, так и квартиросдатчик обязаны сообщить друг другу о расторжении контракта uppsägningstid, по закону это минимум 3 месяца или больше.
В связи с нехваткой жилья правила часто нарушаются, но эта тема отдельной статьи, где мы поговорим о жилищном кризисе в Швеции и нарушении многих законов.
Съезжая с квартиры, можете попросить квартиросдатчика написать рекомендацию referens, она может помочь вам при съеме следующей квартиры.
[1] Большой Стокгольм Storstockholm – это агломерация, включающая в себя саму столицу Швеции город Стокгольм, а также другие близлежащие города и коммуны (муниципалитеты) - Södertälje, Solna, Sundbyberg, Nacka, Lidingö и др.
[2] В арендуемых квартирах в Швеции холодильник и плита всегда установлены, цена за оборудование заложена в квартплату.
Pедкий вариант контракта, в реальной жизни мало встречается, так что просто для сведения, что такое есть. Чтобы не было сюрпризов, если вы столкнетесь с эти сами в анонсах. Под квартирой с korttidskontrakt имеется в виду квартира в доме, где планируется капитальный ремонт или снос. Вы имеете право жить в этой квартире лишь ограниченное время, без предоставления Вам жилья по истечении этого срока. Временные контракты анонсируются на сайтах жилищных компаний и общегородской очереди. Такие контракты подписываются сроком от одного месяца и максимум до годa, с выездом в течение месяца по требованию жилищной компании.
Снимать квартиру «по-черному», то есть без уведомления жилищной компании владельцем или без договора.
Владельцы прямого контракта часто хотят сдать квартиру, не уведомляя об этом свою жилищную компанию. Снимая квартиру так, Вы не имеете никаких прав и можете оказаться на улице по воле квартиросдатчика в любой момент. Вы никогда не знаете, чем всё закончится, и закончится ли вообще.
Треть всех квартир в Швеции кооперативные, bostadsträtt. Часто и сами шведы, и русские считают, что купив bostadsrätt, они владеют жильем. На самом деле это не так. Жильем владеет жилищный кооператив.
Кооперативная квартира - не частная собственность
Квартиры в кооперативных домах не продаются в частную собственность, продается право проживания в них (аналогично паю в ЖСК). Владелец жилья юридически не является его хозяином, а приобретает пай в кооперативе.
Все жильцы являются членами кооператива, bostadsrättsförening, который и является собственником домов. Все сделки с квартирами согласовываются с администрацией кооперативов, а у них, бывает, что не приветствуется появление жильцов-иностранцев.
Формально, жильцы создают кооператив, который выкупает дом у жилищной компании. А потом уже ЖСК, в свою очередь, продает долю в кооперативе жильцам. А уже это дает право проживания в квартире. Кооператив может также и сдавать квартиры в аренду тем, кто не хочет выкупать свою долю в кооперативе.
Особенности кооперативов
Кооперативное владение налагает свои ограничения: ваша квартира все же является частью кооператива, поэтому и существует свод правил, в котором закреплены все условия пользования площадью. Не редкость запрет на содержание домашних животных, ограничения на проведение ремонта, на занятие домашним бизнесом, на сдачу своей квартиры в аренду. Все спорные вопросы придется решать на собрании пайщиков. Bозможно, в ходе обсуждения вам удастся добиться решения в свою пользу. А возможно и нет. Опять же, все зависит от конкретного кооператива.
Все сделки с квартирами согласовываются с администрацией кооперативов, а у них бывает и не приветствуется появление жильцов-иностранцев( эти квартиры можно свободно покупать и продавать, если кооператив не против. Квартира также может передаваться по наследству.
Бум покупки кооперативов
Еще несколько лет назад в Швеции был бум покупки кооперативного жилья. Это было связано с легким получением дешевых ипотечных кредитов и тем, что это был единственный способ приобрести квартиру хоть в какую-то собственность.
Перед покупкой жилья в кооперативе стоит ознакомиться с балансом кооператива и резервного фонда. Это даст понимание, насколько хорошо идут дела и достаточно ли средств на счету, поможет спрогнозировать возможное увеличение платежей, в фонд ремонта дома, например. Во многом стоимость квартиры зависит от общего экономического состояния кооператива.
Практические советы при покупке
Я рассмотрю эту тему в отдельной статье, посвященной покупке кооперативных квартир.
В Швеции кондоминиумы, äganderätt, появились только в 2009 году. Покупая недвижимость в кондоминиуме, вы покупаете и квартиру, и - долю во владении всем жилым комплексом: зданиями, землей, на которой они стоят. Таким образом, кондоминиум - разновидность долевой собственности на квартиру.
Кондоминиум - это форма владения недвижимостью, при которой владельцу принадлежит единица жилья (почти всегда это квартира в многоквартирном доме) и право пользования удобствами, которыми оснащен жилой комплекс. Сюда включается право доступа к таким общим территориям, как коридоры, лестницы, лифты, детские площадки, парковка, футбольная площадка, помещением для торжеств, если таковые есть. За это взимается ежемесячная плата.
Квартир в собственности мало
Частное владение собственной квартирой оказалось не слишком популярным. Возможно из-за того, что выкупаться жилье должно у тех же жилкомпаний или кооперативов. Компаниям невыгодно продавать отдельные квартиры в многоквартирных домах в частную собственность. А переоформление кооперативного жилья в кондоминиум юридически очень сложное и на практике малореальное. Например, для этого этого нужно ликвидировать кооператив и тому подобное, и поэтому в реальной жизни почти не происходит.
За первые три года после принятия закона таких квартир по всей стране стало всего несколько сотен, называлась цифра не больше четырехсот. По данным Центрального статистического бюро за 2009 и 2010 год была построена всего 91 такая квартира. Для сравнения - квартир для найма было построено 12 107 за тот же период, и чуть больше кооперативных квартир - 12 874.
В-основном в новостройках
До сих пор прямое владение квартирой было разрешено только в новостройках, потому что это самый легкий способ.
Частная квартира может быть менее экономически выгодной, чем кооперативная. Во-первых, покупая такую квартиру, нужно заплатить за право собственности на недвижимость 1,5 % от цены жилья. Во-вторых, за такую квартиру, как и за частный дом, нужно ежегодно платить налог на недвижимость 1%. Тем не менее кондоминиумы в многоквартрных домах намного доступнее, бюджетнее и проще в уходе, чем отдельные виллы.
В процессе покупки виллы вы заплатите налог полтора процента от стоимости жилья государству. После все зависит от вида недвижимости, ее оценочной стоимости, площади и других факторов. В целом это 1,7% от оценочной стоимости.
Стоимость коммунальных услуг в вилле помимо расходов на дом (вода, отопление, электричество), включает еще и вывоз мусора, и расчистку от снега подъездных путей к дому. Кроме того, владельцы жилья в Швеции выплачивают довольно высокий ежегодный налог на недвижимость, 1,75% от оценочной стоимости.
Частный дом vs кондоминиум
Квартира в жилом комплексе с совместной формой владения стоит дешевле, чем дом.
Для многих покупателей важно местоположение их будущего жилья. Как тут не вспомнить пресловутую присказку риелторов: “локация, расположение дома - это самое важное!”. Дом с выходом к морю или в центре города относится к привлекательной элитной недвижимости, а у кондоминиумов больше возможностей для этого. Кондоминиумы стараются строить вблизи маршрутов общественного транспорта и крупных дорог, в деловом или культурном центре, благодаря чему можно легко добираться на работу и по вечерам успевать отдыхать в городе.
Частный дом обычно стоит далеко от коммуникаций и предполагает владение машиной, одной или несколькими.
Имея собственный дом, нужно поддерживать его в хорошем состоянии, делать ремонт, ухаживать за двором, стричь газон, чистить водостоки, убирать старые листья с крыши и т.п. Самое главное для холодного и сурового шведского климата - стоимость отопления и подогрева воды. В частном доме доме вас не подключат к центральному отоплению или котельной. Это придется решать самим и за ощутимые деньги.
С другой стороны частному дому полагается свой участок земли, свой двор, имеются дополнительные площади для хранения вещей, своя личная парковка, а возможно и маленький причал для лодки или яхты, которых не бывает в многоквартирных домах.
Малораспространенная и сложная в юридическом смысле форма жилья – несколько человек совместно владеют домом, отличается от кооператива bostadsrätt только тем, что при совместном владении samäganderätt домом владеет не юридическое лицо кооператив, а конкретные частные люди.
Любой иностранный гражданин имеет право приобрести любую недвижимость в Швеции. Покупатель вносит от 15 до 25% от стоимости недвижимости (обеспечение контракта).
Чаще всего жилье в Швеции продается и покупается на аукционе. Начальная цена на сайте аукциона может вырасти многократно, если это, например, стокгольмская недвижимость. В среднем можно рассчитывать, что начальная цена в процессе аукциона вырастет на 15-20%.
В Швеции достаточно риэлторских контор, в обязанности которых входит проведение всей сделки. Недвижимость в Швеции дает право на неоднократный въезд в страну по мультивизе, но не дает право на получение вида на жительство.
Несмотря на бесконечно обнадеживающие заявления властей, шведский рынок недвижимости остается незрелым. Во всех областях Швеции отмечено большое падение объемов продаж жилья. Это связывается с тем, что стало сложнее получить ипотечный кредит. Строительство на фоне кризиса также резко сократилось. Десятилетний бум на шведском рынке недвижимости закончился с приходом кризиса.
Реформы по приватизации коснулись жестко регулируемого рынка аренды недвижимости в Швеции. Много арендуемых квартир было выкуплено жилищными кооперативами. Излишний контроль над рынком, а также высокие налоги на сдаваемое в аренду недвижимое имущество делают рынок аренды малоприбыльным для людей, покупающих недвижимость ради сдачи в аренду. В последнее время ведутся дискуссии о менее жестком регулировании рынка аренды.
Жилье для найма в Швеции поделено примерно наполовину между частными и муниципальными компаниями. Однако, количество муниципального жилья сокращается быстрее, чем строится новое жилье. Частные же компании, движимые жаждой наживы, строят жилье для продажи кооперативам или устанавливают сильно завышенную арендную плату. В Стокгольме свежепостроенная небольшая 2-х комнатная квартира может стоить более 10 тысяч крон в месяц, без стоимости коммунальных услуг и электричества.
Таким образом, в Швеции преобладающей формой проживания остается арендуемое жилье, а формой владения жилья - вилла. Единственная возможность частной собственности на жилье в Швеции - это покупка дома и требует значительного капитала. Обычное шведское жилье - это многоквартирный блочный дом, где за одной стенкой орут пьяные соседи по субботам, за другой по утрам громко слушают "гагу” задержавшиеся в развитии подростки, за третьей - занимаются сексом при включенном на всю мощность телевизоре, а выйдешь на балкон - и гробовая тишина. И все мы живем в одном подъезде, и никогда не видим друг друга. За шесть лет, что я живу в арендуемой квартире, я видел соседей лишь пару раз, молча бегущих по стеночке к себе в квартиру. Но это тема для другой статьи.
2012-09-28
материал подготовил
research Leonid Fayvushkin / WilliamSokka
Бланки завявлений об обмене, разрешении на временный поднайм, передаче контракта, доверенность, на шведском
Hyreskontrakt.pdf – контракт для снятия квартиры «i andra hand» в формате pdf.
Контракты и заявления могут быть составлены на любом языке и в свободной форме, главное, чтобы договор не противоречил законодательству.
SKL - Swedish municipalities (contact details) — Контактная информация по муниципалитетам на сайте SKL, Ассоциации органов муниципального и областного самоуправления Швеции.
Hyresgästföreningen - Swedish Union of Tenants — Шведское объединение квартиросъемщиков.
Bostadsförmedlingen i Stockholm (на русском) – встать на очередь на квартиру в Cтокгольме.
Жилищный толковый словарь – (ссылка на бумажное издание) объяснение на шведском сложных слов, связанных с темой жилья
В Стокгольме:
09:33 13 октября 2024 г.
