Определение недвижимости
Центральным вопросом в Земельном Кодексе является определение недвижимости. Это важно для того, чтобы оценить стоимость единицы недвижимости, когда она должна быть заложена или продана вследствие лишения прав, чтобы знать, на что именно установлены права в регистре прав, что следует заносить в кадастр, что именно отчуждается и т.д.
Согласно статье 1 раздела 1 Земельного Кодекса, "недвижимость - это земля". Здания относятся к недвижимости постольку, поскольку они являются принадлежностью земельного участка. Принадлежностью являются машины и другое оборудование, если недвижимость частично или полностью используется в производственных целях. Правда, это имущество может и не относится к недвижимости, если собственник объявит об этом специальным объявлением (декларацией) в регистре прав на недвижимость. Помещения (например, квартиры) к недвижимости не относятся.
Территория Швеции делится на единицы недвижимости - земельные участки вместе с их принадлежностями. Принадлежностями считаются здания, сооружения, ограды, участки общего пользования, сервитуты и др. Процесс деления территории на единицы недвижимости называется "формирование недвижимости". Формирование недвижимости регулируется специальным законом.
Объектом продажи является, как правило, единица недвижимости. По шведскому законодательству прочно связанные с землей принадлежности не могут быть проданы отдельно, если только они не перемещаются с земельного участка физически. Иногда объектом продажи является не единица недвижимости, а физическая часть такой единицы, т.е часть земельного участка с принадлежностями. Передача прав на определенную часть недвижимости должна сопровождаться отделением недвижимости путем ее формирования на основе договора купли-продажи. Если в течение определенного времени такого формирования не происходит, договор считается недействительным.
Объекты недвижимости могут разделяться, увеличиваться, уменьшаться, делится, перераспределяться.
Шведское законодательство по формированию недвижимости основывается на Законе - "О формировании недвижимости" 1970 г. с поправками 1995 г. Закон устанавливает:
– условия, при которых может осуществляться формирование недвижимости. Эти условия вытекают из территориального планирования, требований целевого использования земель, согласования с границами муниципалитетов и др.
– процедуру формирования единиц недвижимости. Процедуру выполняют кадастровые учреждения (бюро) при участии доверенных лиц, назначаемых муниципалитетом. Процедура начинается с подачи заявления, а завершается актом формирования единицы недвижимости и его регистрацией в регистре недвижимости.
– правила передачи земли из одной единицы недвижимости в другую или совместную единицу недвижимости. При передаче осуществляется оценка; определение сумм компенсаций; рассматриваются аппеляции; заключаются, при необходимости, сделки между заинтересованными сторонами; устанавливаются ограничения на права пользования; принимаются решения о сносе зданий и т.п.
– порядок формирования совместных единиц недвижимости.
– правила установления и передачи сервитутов, обязательного отчуждения недвижимости.
– правила деления, разделения, слияния единиц недвижимости. Правила регламентируют условия, при которых возможны такие действия с недвижимостью, процедуры, методы установления стоимости.
– функции кадастровых учреждений при подготовке к рассмотрению вопросов формирования единиц недвижимости в земельных судах, аппеляционных судах и в Верховном суде.
– правила регистрации недвижимости в регистре недвижимости. Например, что считать моментом внесения записи в регистр, в чем состоит правовое значение записи в регистр, как должен возмещаться ущерб от ошибок в регистре и др.
Единица недвижимости считается сформированной, если запись о ней введена в регистр недвижимости. Земли, которые не входят в состав единиц недвижимости считаются свободными.
По шведскому законодательству права на недвижимость классифицируются следующим образом: право собственности, право залога, сервитут, право имущественного найма (tenancy), право аренды (site leasehold), право на электроснабжение.
Определение права "site leasehold" в шведском законодательстве более пространное, чем в нашем - определение права аренды. Это право во многих отношениях приравнивается к собственности и характеризуется следующими признаками: право на участок может предоставляться только государством или муниципалитетом, арендатор обладает правами собственности на здания и сооружения, право аренды может закладываться точно также, как право собственности, договор аренды не может быть расторгнут за нарушение договора, даже в случае неуплаты арендной платы, договор заключается на длительный срок (20-40 лет) и может быть расторгнут собственником только по причине изменения целевого использования земли (в этом случае он выплачивает арендатору компенсацию согласно оценке земли, зданий и других принадлежностей) право на участок может отчуждаться, арендная плата устанавливается как часть кадастровой стоимости земли с учетом текущей ставки капитализации.
Право имущественного найма "tenancy" - это возмездное право пользования зданиями или частями зданий. Это право может быть исключительным и неисключительным. Исключительное право найма дополнительно включает право аренды земельного участка или его части. Неисключительное право найма дополнительно может включать такие права, как право на рыболовство, право использования леса, права на охоту.
Регистрация прав объявлена земельным Кодексом обязательной. Но, в отличие от белорусского законодательства, правовые последствия сделки вытекают из договора, а не из его регистрации. Право на недвижимость возникает в момент заключения сделки, а не в момент регистрации. Приобретатель прав должен зарегистрировать права в течении трех месяцев с даты совершения сделки. Сделка осуществляется без удостоверения нотариусом, поэтому контролировать выполнение этого условия невозможно. Тем не менее, почти все приобретения регистрируются. Что же заставляет обладателей прав регистрировать сделки и права, да платить еще за это деньги? Дело в том, что земельный Кодекс устанавливает приоритет зарегистрированных прав над незарегистрированными. Наибольший приоритет имеет право зарегистрированное первым. Кроме того, получить закладную для оформления кредита можно только в органе регистрации. Последний не оформит закладную, если право на недвижимость незарегистрировано. Поскольку недвижимость является в Швеции частью финансовой системы, то у большей части населения и юридических лиц непрерывно имеется потребность в закладных и соответственно в регистрации своих прав на недвижимость.
Законодательство, регулирующее вопросы кадастра и регистрации прав на недвижимость, с точки зрения белоруса, развито необычайно. Оно включает множество актов: Земельный Кодекс, Законы "О данных", "О формировании недвижимого имущества", "О легализации прав на недвижимость", "О сервитутах инженерных сетей", "О совместных сооружениях", "Об управлении совместной собственностью", "О регистре прав на недвижимость", "О регистре единиц жилья", "Об экспроприации". Имеется также ряд постановлений Правительства: "О регистре прав", "О регистре недвижимости", "О системе Банка Земельных Данных" и др.
Стиль и содержание законов, принимаемых Шведским парламентом, отличаются от белорусских. Законы являются актами прямого действия. Они, как правило, не требуют разработки дополнительных нормативных документов. С нашей точки зрения они больше похожи на инструкции, чем на законы.
Вторая часть Земельного кодекса Швеции полностью посвящена регистрации прав на недвижимость. Общие положения раздела отвечают на следующие вопросы. Какой орган осуществляет регистрацию прав? Кто возглавляет этот орган? Какую дату считать датой регистрации? Как начать процедуру регистрации, какие заявления орган регистрации должен отклонять немедленно, рассмотрение которых следует откладывать? Как орган регистрации должен извещать заявителя о своем решении? Куда и в какие сроки подавать протест против решений органа регистрации? Как исправлять ошибки регистрации? Кто и в какие сроки должен компенсировать ущерб, который понесли обладатели прав или третьи лица из-за ошибок органа регистрации? Что должен делать орган регистрации, в случае банкротства обладателя прав на недвижимость, в случае принудительной продажи имущества в счет погашения обязательств, обеспечением которых является недвижимость?
Положения земельного кодекса, которые регулируют особенности регистрации отдельных прав (собственности, различных видов аренды, залога и пр.), деклараций, касаются следующих вопросов. В течении какого времени должна быть осуществлена регистрация? Каковы последствия нерегистрации права? Какие документы являются основанием регистрации установления, перехода, прекращения права? Как регистрировать права недееспособных граждан? В каких случаях орган регистрации должен отказать в регистрации права, а в каких -отложить регистрацию? Как осуществлять регистрацию прав, когда нет необходимых документов, оснований для регистрации и др.
Регистр недвижимости
Регистр недвижимости - это база данных, которая хранит сведения о сформированных единицах недвижимости. Запись в регистр должна вызывать определенные последствия, которые должны устанавливаться Законом. Вследствие этого порядок записи тоже должен регламентироваться Законом.
Шведский Закон "О формировании недвижимого имущества" устанавливает, что недвижимость существует и формирование ее считается завершенной тогда, когда соответствующая запись сделана в регистр недвижимости. Регистр недвижимости считается одним из главнейших информационных ресурсов государства, поскольку поддерживает ряд его важных функций: регистрацию прав на недвижимость, кредитование, особенно для приобретения жилья, региональное и городское планирование. Регистр поддерживается кадастровыми бюро, которые расположены по всей стране. Финансирование регистра - задача центрального правительства, хотя имеются муниципалитеты, которые сами финансируют работу кадастровых бюро и содержание регистра. Национальная Земельная Служба (NLS) осуществляет руководство регистром, отвечает за функционирование и управление государственной системой цифровых кадастровых карт.
Законодательство требует, чтобы регистр недвижимости велся только в электронной форме на территории каждого муниципалитета. Постановление правительства предусматривает, что структура регистра должна включать: (1) главный регистр, (2) цифровую регистрационную (кадастровую) карту, (3) регистр координат, (4) регистр планов, (5) регистр округов, (6) адресный регистр, (7) регистр совместных сооружений (GA регистр).
Информация, которая должна быть введена в регистр недвижимости, вводится кадастровыми бюро не непосредственно в базу данных, а в промежуточную память. Кадастровое бюро формирует специальную запись "control sheet" с использованием терминала. Запись распечатывается , проверяется и подписывается лицом, которое приняло решение о регистрации единицы недвижимости и помещается в архивное досье. Затем к данной записи добавляется персональный пароль лица, уполномоченного осуществлять регистрацию, и сообщение, которое называется "daybook approval" отправляется на сервер NLS. Персонал NLS использует "daybook approval" для внесения регистрационной записи в базу данных.
Главный регистр
Главный регистр является частью регистра недвижимости. Регистр включает следующие данные: (1) обозначение регистра, (2) бывшее обозначение регистра, если оно было, (3) кадастровые номера единиц недвижимости, из которых была сформирована данная единица, (4) отметка об аннулировании регистрации, (5) адрес, (6) площадь водной поверхности, земли и общая площадь, (8) номер кадастровой карты, на которой отображена единица недвижимости (9) доля в общей собственности, (10) сведения о разрешенном целевом использовании недвижимости (11) дата регистрации, обозначение досье, (12) права и др...
Регистр координат
Также является частью регистра недвижимости. Единицей учета в регистре является единица недвижимости. Содержанием регистра является кадастровый номер единицы недвижимости, координаты центроида границ единицы недвижимости, каталог координат точек границ недвижимости, наименование системы координат.
Регистр планов
Единицей учета в регистре планов является каждый отдельный план и каждое индивидуальное решение, принятое по единице недвижимости с заданным кадастровым номером.
Запись в регистре содержит следующую информацию: (1) кадастровый номер единицы недвижимости, (2) номер архивного досье, в котором хранится план, (3) сведения о нормативном документе, из которого следует целевое использование недвижимости. Правила «назначения» целевого использования земельного участка может вытекать из Законов "О строительстве", "О защите окружающей среды", "О воде", "О памятниках культуры", "О строительстве железных дорог", "О территориальном планировании и функциональном зонировании". Регистр также включает сведения о дате, когда план или иной нормативный документ принят, о дате истечения срока действия плана или нормативного документа, сведения об ограничениях, вытекающих из документов и плана, ссылки на кадастровую карту, на которой помечены ограничения, вытекающие из градостроительной документации.
Сведения из регистра выдаются в составе стандартной выписки из регистра недвижимости и регистра прав. Пример распечатки имеет следующий вид:
| 18. ПЛАНЫ И НОРМАТИВЫ | ДАТА | ИНДЕКС ДОКУМЕНТА |
| ПЛАН УЧАСТКА | 1923-10-26 | 2180-2435 |
| ПЛАН ГОРОДА | 1974-02-25 | 21-74:1448 |
Регистр территории
Единицей учета в регистре является территория. Обозначение территории в регистре состоит из имени области и имени территории. Основное содержание регистра составляет: (1) обозначение территории, (2) индексы, используемые для обозначения единиц недвижимости на планах территории, (3) наименование кадастровых карт, которые полностью или частично покрывают территорию, (4) планы, инструкции, решения, касающиеся территории и показанные в регистре планов.
Регистр адресов
Учетной единицей в адресном регистре является адрес единицы недвижимости. Запись в адресном регистре имеет следующую структуру: имя муниципалитета, имя улицы и номер, координата центроида единицы недвижимости с данным адресом (точка в границах недвижимости). Регистрацию адреса осуществляют кадастровые бюро по запросу муниципального органа. За один запрос муниципалитет может просить о регистрации множества адресов по списку. Кадастровое бюро может не выполнять процедуру регистрации, а переправить адресный список или другой документ на регистрацию в Национальную Земельную Службу.
Кадастровые карты
По постановлению Правительства "О регистре недвижимости" на кадастровой карте отображаются:
– границы и кадастровые номера единиц недвижимого имущества, записи о которых внесены в главный регистр,
– земли, на которые зарегистрированы сервитуты,
– отдельно земли, на которые зарегистрированы сервитуты, связанные с инженерными сетями и сооружениями,
– земли, на которых имеются сооружения совместного пользования, включенные в GA регистр,
– дороги общего пользования,
– некоторые сведения из регистра планов,
– границы муниципалитетов, ленов, приходов,
– некоторые топографические элементы,
– адреса из регистра адресов,
– точки границ единиц недвижимости, включенные в регистр координат.
Информация, которая вносится и в регистр недвижимости и в кадастровую карту вносится сначала в регистр, а затем, как сказано в Постановлении, "немедленно" в карту.
Регистр прав
Регистр прав на недвижимое имущество - база данных, которая хранит сведения о правах на единицы недвижимого имущества. Регистр прав является частью Национальных систем Государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Поскольку внесение записи в регистр прав вызывает определенные правовые последствия, наличие регистра и процедуры внесения в него информации должны устанавливаться актами законодательства.
Главная цель регистра прав - обеспечить защиту и гласность прав на недвижимость. Государство рассматривает регистр, как важнейший элемент инфраструктуры своей экономики. Данные в регистр вносят 93 органа регистрации прав. Эти органы являются частью окружных судов и административно подчинены Министерству юстиции. Закон требует, чтобы регистр существовал исключительно в электронной форме. Качество компьютеризации настолько надежно, что с 1989 г. в стране отменены бумажные регистрационные книги. Эти книги велись в стране с 13 века.
Учет в регистре прав ведется по шести разделам: (1) собственность, (2) права пользования, (3) обременения (сервитуты) , (4) ипотека, (5) декларации, (6) история. Содержание разделов установлено законодательством.
Например, по каждой единице недвижимости раздел "права собственности" содержит: (1) имя, регистрационный номер заявителя, если таковой существует; (2) дату подачи заявления на регистрацию права собственности, номер досье, которое заводится в регистре на каждую единицу недвижимости; (3) сведения о регистрации или, наоборот, об отказе в регистрации права с указанием даты; (4) пометка о доле и части недвижимости, если регистрируется общая долевая собственность; (5) сведения о документах, которые были приложены к заявлению о регистрации и являются основанием регистрации права; (6) сведения о цене приобретения единицы недвижимости; (7) сведения об изменениях имени последнего из зарегистрированных собственников; (8) ссылка на заявление нового собственника о регистрации его прав, если только регистрация по этому заявлению еще не произведена; (9) сведения о попечительстве или опекунстве, относящееся к обладателю прав собственности.
В раздел "история" вносятся различные ссылки на досье, по которым можно восстановить историю передачи и изменения прав на недвижимость.
Орган регистрации возглавляет лицо, которое имеет специальность "регистратор". Наличие регистратора предусмотрено законом.
Подробности процедур регистрации регламентирует Закон "О регистре прав". Закон указывает, кто подает заявление о регистрации, каково содержание заявления, кто его должен подписать (в Швеции нет нотариата, поэтому регламент подписания заявления имеет большее значение, чем в Беларуси); как определяется дата регистрации; каким образом ведется учет поступающих заявлений; как формируются досье с документами; как осуществляется архивация документов в Национальном Архиве; как регистр может получить информацию о правах иначе, чем от заявителя; как принимается решение о регистрации, каковы основания отказа в регистрации и решения о приостановке регистрации; по какой процедуре и в каком виде выдаются свидетельства о регистрации, письменные и электронные закладные, извещения о приостановке регистрации; как аннулируются закладные; как технически взаимодействуют Национальная земельная служба и органы регистрации при внесении очередной записи в регистр и какие меры защиты от несанкционированного доступа при этом должны соблюдаться.
Физически база данных регистра размещается на центральном сервере Национальной земельной службы. Внесение изменений в эту базу данных делает исключительно служба, следуя специальному сообщению "day approval" из органа регистрации. Это сообщение орган регистрации формирует со своего терминала. Каждый регистратор или его помощник, уполномоченный готовить сообщение "day approval" имеют персональные код и пароль, без которого редактирование базы данных регистра невозможно. Положение "О Банке Земельных Данных", утвержденное Правительством, содержит специальный раздел, который посвящен процедурам и способам назначения и контроля паролей.
Регистрация в регистре прав невозможна, если регистр недвижимости не имеет соответствующей записи о единице недвижимости. Что происходит с регистром прав, если произошли изменения в регистре недвижимости? Об изменениях в регистре недвижимости орган регистрации прав узнает из извещений кадастрового бюро. В Положении "О регистре прав" указано, что при наличии такого извещения орган регистрации должен произвести соответствующие изменения в регистре прав "как можно быстрее". Например, если единица недвижимости исключена из регистра недвижимости, то соответствующее извещение кадастрового бюро помещается в досье данной единицы недвижимости, сразу делается отметка об исключении единицы недвижимости из регистра недвижимости в разделе "история" регистра.
Министерство юстиции и Национальная земельная служба планировали в 1998 г. войти в Правительство с предложением о передаче регистра регистрации прав и органов регистрации прав в ведение Национальной земельной службы.
Идентификаторы единиц недвижимости
Идентификатор единицы недвижимости - ключевой параметр, который позволяет совместить данные различных регистров, как бы они не создавались. В государстве не должно быть единиц недвижимости, которые бы имели одинаковые идентификаторы.
Кадастровый номер присваивается единице недвижимости. Номер состоит из имени муниципалитета, в котором работает регистр, имени района и регистрационного номера. Регистрационный номер состоит из номера блока и номера единицы недвижимости. Например, кадастровый номер "Uppsala Berga 2:11" означает участок номер 11 в блоке 2, который находится в районе "Berga" Муниципалитета "Uppsala".
Система Банка Земельных Данных (LDBS)
Ядро системы банка земельных данных Швеции LDBS образуют регистр недвижимости и регистр прав на недвижимость. LDBS также включает копию регистра массовых оценок недвижимости Государственной налоговой службы. Кроме того, в LDBS имеются следующие базы данных: регистр зданий, регистр ассоциаций собственников, регистр закладных, база данных цен продаж недвижимости, база данных гарантий по жилищным кредитам. LDBS также обеспечивает доступ к таким внешним базам данных, как регистр компаний и ассоциаций (юридических лиц), регистр ипотечных компаний. LDBS содержит исключительно текстовые данные. К информационной системе LDBS подключены терминалы кадастровых бюро и терминалы судов, которые осуществляют регистрацию прав на недвижимость. Кроме того, к LDBS в реальном масштабе времени подключено 25000 терминалов, 4000 муниципальных органов, банков, дорожных учреждений, Национального архива, органов налоговой службы, агентов по продаже недвижимости, оценщиков, страховых компаний и др.. По категориям пользователей запросы распределяются следующим образом: 62% - банки и кредитные организации, 19% - правительственные организации, 7% -муниципалитеты, 12% - другие.
Ответственность за данные и работу информационной системы, за проектирование системы и разработку программного обеспечения с 1996 г. возложена на Национальную земельную службу (NLS). Выдача информации из LDBS в письменной или машинной форме регламентируется постановлением Правительства 1974 г. "Свидетельства о недвижимом имуществе" .
NLS вместе с организациями, которые отвечают за ведение регистров, несет ответственность за правильность данных. В связи с этим она наделена определенными правами. Например, если NLS обнаруживает в информационной системе ошибку, которую невозможно исправить сразу, NLS немедленно вносит в информационную систему предупреждение об ошибке, которое аннулируется после исправления ошибки службами, отвечающими за ведение регистров.
Финансирование кадастра и системы регистрации прав
Бремя финансирования 23 государственных кадастровых бюро, их 90 филиалов, 37 муниципальных кадастровых бюро, 93 отделений судов, осуществляющих регистрацию прав, LDBS ложится главным образом на государство и муниципалитеты.
В 1997 г. финансирование осуществлялось следующим образом. На формирование недвижимости и ее регистрацию государство затратило около 13.0 млн. долларов, в том числе -1.2 млн. долларов ушло на субсидии для уменьшения платежей населения за формирование единиц недвижимости, 11.8 млн. долларов ушло на регистрацию. Кроме того, кадастровая служба финансировалась за счет платежей населения и фирм за услуги по формированию единиц недвижимости. Сумма таких платежей составила около 44.8 млн. долларов. Всего кадастр стоил 57.8 млн. долларов в год.
На регистрацию прав государство затратило 21.4 млн. долларов. В то же время государственная пошлина за регистрацию составила около 324.6 млн. долларов, а косвенные платежи за регистрацию-29.2. млн. долларов (1.4 млн. обращений в год). Пошлина и косвенные платежи поступают в государственный бюджет. Таким образом, государственная регистрация прав на недвижимость принесла доход государству в размере 332.4 млн. долларов (324.6+29.2-21.4).
Регистр жилья
Регистр формируется на основании Закона "О регистре единиц жилья" (1995 г.). Закон устанавливает, что Национальная земельная служба и муниципалитеты должны вести компьютерный регистр единиц жилья. Регистр обеспечивает жилищную статистику, планирование размещения ресурсов, оценку жилья, зданий и коммуникаций. В регистр вносятся единицы недвижимости, которые используются, планируется использовать, или которые могут быть использованы для жилья.
Согласно Положению «О регистре единиц жилья» 1996 г., регистр включает следующие данные:
– о собственнике или пользователе (государство, муниципалитет, граждане, юридическое лицо, над которым муниципалитет имеет правовое управление, общественная организация, ассоциация владельцев-собственников жилья, другие категории),
– о правах на жилье,
– о типе здания или единице жилья (код типа, необходимый для исчисления налога, год строительства, год реконструкции, год оценки, система теплоснабжения);
– о конструкции жилой единицы (номер квартиры, характеристика кухни, жилая площадь, общая площадь пола, наличие лифта и др.),
– о расположении жилой единицы,
– об идентификаторах (инвентарный номер здания, номер жилой единицы, почтовый адрес и код).
Сведения формируют собственники жилья путем заполнения анкет. Анкеты им выдаются налоговой службой при очередной переоценке (раз в шесть лет). Затем они передаются в муниципалитеты и в Национальную земельную службу.
Регистрация ипотеки
Ипотека-залог недвижимого имущества.
Залог начинается с подачи заявления о регистрации залога на определенную сумму. Орган регистрации выдает заявителю специальный документ, который называется закладная. Заявитель или залогодатель обращается к кредитору и составляет с ним залоговый договор. Залоговый договор называется "ипотека". Залогодатель вносит залог в виде закладной, т.е. закладная передается во владение кредитора. Кредитор будет иметь закладную в своем владении до тех пор, пока залогодатель не исполнит своих обязательств. Когда обязательства исполнены, кредитор возвращает закладную. После этого залогодатель может использовать закладную вновь как обеспечение для получения нового кредита или вернуть ее в орган регистрации, на основании чего запись регистрации ипотеки будет аннулирована. В отличие от отечественной системы регистрации в регистрационной записи отсутствуют сведения о размере кредита, сроках, необязательно наличие сведений о залогодержателе.
Фрагмент стандартной выписки из реестра прав и реестра недвижимости, который содержит сведения о зарегистрированных ипотеках.
19 ОЦЕНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ
СУММА 450000 СТОИМОСТЬ ЗДАНИЯ 282000 ТИП:420
24 ИПОТЕКА
| N ДОКУМЕНТА | ОБЩАЯ СУММА ИПОТЕКИ | ДАТА РЕГИСТРАЦИИ | ТИП |
| 01 | 100000 KR | 1973-01-31 | 602 |
| ОБЛАДАТЕЛЬ 73/603 SPINTAB, 105 34 СТОКГОЛЬМ | |||
| 02 | 140000 KR | 1975-01-15 | 339 |
| 03 | 275000 KR | 1990-08-19 | 12522 |
| ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЬ 86/12523 ГАВЛЬ ГОРОДСКАЯ ИПОТЕКА БАНК, П/Я 1433б, 801 39 ГАВЛЬ | |||
| СУММА | 515000 KR | ||
Доступность информации о недвижимости
Доступ к информации о недвижимости полностью открыт. Информация выдается в форме стандартной выписки стандартной формы. Содержание типичной выписки выглядит следующим образом (скобками <...> выделено содержание выписки, курсивом - пояснения) :
<Кадастровый номер единицы недвижимости> - например, "Uppsala Berga 2:11"
РЕГИСТР НЕДВИЖИМОСТИ
01<Дата последнего изменения в регистре недвижимости>
02 <Информация регистра недвижимости> - любая информация, которую регистр недвижимости считает необходимым включить в выписку
03 <Наименование церковного прихода>-например, "Tomas"
04 <Обозначение предыдущей единицы недвижимости>,
<Дата аннулирования предыдущей единицы недвижимости>,
<Номер документа, который является основанием для формирования единицы недвижимости >,
05 <Кадастровый номер предыдущей единицы недвижимости или единиц недвижимости>
06 <Аннулирование регистрации> - указывается причина аннулирования родителей единицы недвижимости, по которой сформирована выписка
07< Адрес> - источникомэтой информации является регистр адресов
08<Общая площадь единицы недвижимости в кв.м.>,
<Площадь земли в кв.м.>- площадь считается в отдельности на сушу и воду,
<Площадь водной поверхности в кв.м.>
09 <Координаты X и Y точки центроида границы недвижимости>,
< Код системы координат>,
< Номер кадастровой карты> - на которой можно найти единицу недвижимости,
< Код плотности населения >,
< Число земельных участков, входящих в недвижимость >
11<Право на рыболовство>
12<Доля в общей долевой собственности>
13 <Разрешенное целевое использование земельного участка или совместно используемого сооружения> - например, дороги
14<Кадастровые номера единиц недвижимости, которые имеют долю в совместном участке или совместно используемом сооружении>
15 <Основание формирования единицы недвижимости> - например, "слияние недвижимости", или "геодезическая съемка"
<дата регистрации, номер архивного дела>
16 <Номера единиц недвижимости, которые отделились от недвижимости, по которой формируется выписка>
18<Планы и предписания градостроительной документации, которые касаются единицы недвижимости, по которой формируется выписка> - дата утверждения, номера документов. Источник-регистр планов
РЕГИСТР ОЦЕНКИ
19 <Последняя оценка: сумма фискальной стоимости, стоимость здания, код типа единицы недвижимости>
РЕГИСТР ПРАВ
21 <Собственник или собственники: личный номер или номер организации, имя и адрес, день регистрации права, величина доли в общей долевой собственности, способ приобретения права (покупка, дарение, наследство, раздел, дарение), цена возмездного приобретения>,
<Бывший собственник или собственники> - включается в выписку при специальном запросе
22 <Описание прав аренды, пользования: наименование права, дата установления права, условия, возникновения и сохранения права, размер арендной платы, условия выплаты и изменения, условия, по которым право может быть отозвано, ограничения права, имеющее значение для третьих лиц, новая арендная плата>
23 <Обладатель права аренды или пользования: личный номер или номер организации, имя и адрес, день регистрации права, величина доли в общей долевой собственности, путь приобретения ( покупка, дарение, наследство, раздел, дарение), цена возмездного приобретения>
24 <Другие обременения прав собственности: ипотека, сервитут, и др.> -cумма закладных, обладатели права, день регистрации, номер документа и др.
25 <Специальные отметки> - например, о банкротстве, о судебном иске к правам собственности и пр.
26 <Бывшие, аннулированные обременения прав собственности>-включаются в выписку при специальном запросе в виде ссылок на архивы
ПРОЧЕЕ
27 <Полномочный орган регистрации: название, адрес, номер телефона землеустроительной службы и органа регистрации прав> - органы, которые несут ответственность за содержание выписки
28<Число строений, которые входят в состав недвижимости> - cсылка на регистр строений
Номера в левой части выписки-коды типа информации. Например, код "12" означает, что следом за ним размещена информация о размере доли в общей долевой собственности, код "13", что следом приведена информация о разрешенном целевом использовании единицы недвижимости и т.д.
Цена получения одной выписки на экран терминала- около двух долларов. Плата за письменную выписку, которая выдается судом, осуществляющим регистрацию прав на недвижимость, составляет примерно 40 долларов.
Кадастровая процедура выделения единицы недвижимого имущества общей долевой собственности из ранее сформированных единиц недвижимости.
Предположим, имеется массив из N единиц недвижимости (земельных участков и их принадлежностей). Все они находятся в собственности граждан. Собственники М единиц недвижимости (M<=N) заинтересованы построить внутри массива дорогу и автостоянку, но свободной земли для осуществления данного проекта нет. Может ли помочь решить им данную проблему кадастровая служба?
Такая задача настолько типична, что Парламентом в 1973 г. принят специальный закон "О совместных сооружениях", регулирующий ее решение. Данным законом предусматривается специальная процедура выделения из существующих единиц недвижимости - единиц недвижимости общей долевой собственности. Последние должны содержать сооружения, которые дают выгоды "родившим" их единицам недвижимости. Процедуру выделения должна осуществлять кадастровая служба.
Закон может быть применен, если выполняются определенные условия. Например, если выгоды от создания совместной единицы недвижимости больше, чем затраты на ее формирование. Совместная единица недвижимости должна находится в общей долевой собственности тех обладателей прав, недвижимость которых «получает пользу» от совместного сооружения. Совместная единица не может быть сформирована, если собственникам единиц недвижимости, которые хотят участвовать в совместном проекте, по "разумным причинам" возражают пользователи той же недвижимости. Пользователи, при этом, должны быть представлены ассоциацией пользователей, образованной установленным законодательством способом, или национальной ассоциацией пользователей. Совместная единица не может быть образована, если это противоречит интересам коммуны.
Земля для образования совместной единицы недвижимости может быть взята только из земли тех единиц недвижимости, которые участвуют в формировании этой единицы. Совместное сооружение является общей долевой собственностью тех субъектов, которые участвуют в ее создании. Земля, которая включается в новую единицу недвижимости выкупается у ее собственников. Сособственники заключают договор о совместной собственности.
Процедура формирования новой единицы недвижимости реализуется кадастровым бюро в следующей последовательности.
Любой собственник недвижимости, который хочет создать совместное сооружение, либо муниципалитет, либо ассоциация пользователей подают в кадастровое бюро заявление.
Кадастровое бюро проводит собрание заинтересованных сторон. Собрание имеет несколько целей, главной из которых является решение о реализации процедуры формирования недвижимости. Если у участников собрания имеются серьезные возражения кадастровое бюро, как правило, процедуру формирования не проводит.
Кадастровое бюро производит необходимые технические работы и осуществляет оценку земель, которые необходимо выкупить в совместную собственность. Проект формирования недвижимости должен получить разрешение муниципалитета. Если муниципалитет отказывает в разрешении, то оно может быть опротестовано в администрации округа. Решение администрации округа может быть опротестовано в Правительстве.
Если у муниципалитета и обладателей прав на недвижимость, участвующих в формировании новой единицы недвижимости, возражений нет, кадастровое бюро составляет «Акт формирования совместной единицы недвижимости». Акт отражает целевое назначение, местоположение, размер, недвижимости и сооружения; перечень единиц недвижимости, участвующих в формирование совместной недвижимости, собственность, подлежащая выкупу, время, за которое должно быть построено сооружение, необходимые инструкции по проектированию сооружения. Там же приводятся доли участников в общей долевой собственности.
В сроки установленные актом, осуществляются необходимые платежи, после чего возникают права на новую недвижимость и изменяются права на ранее существовавшие единицы недвижимости. Регистр недвижимости и регистр прав осуществляют соответствующие регистрации на основания Акта и заявления кадастрового бюро. Процедура регистрации может быть опротестована в суде.
Кадастровая процедура установления сервитутов инженерных сетей
Предположим, имеется единица недвижимости, находящаяся в частной собственности и сторона, которая намерена использовать часть пространства внутри этой единицы для прокладки инженерной сети. Может ли кадастровая служба обеспечить указанному лицу получить такое право?
В данном случае сервитут означает право провести работы, которые необходимы для строительства и эксплуатации инженерных сооружений. Установление сервитутов инженерных сетей регулируется специальным Законом "О сервитутах инженерных сетей" 1973 г. с поправками 1995 г.. На основании данного закона сторона, желающая использовать часть чужой единицы недвижимого имущества для размещения инженерных сетей и сооружений, может получить это право.
Закон разрешает устанавливать сервитуты для следующих сетей:
– государственные или муниципальные телефонные сети, сети низового напряжения для дистанционного управления, передачи данных, высоковольтные линии передач и т.п.;
– сети водоснабжения и канализации, если они являются частью государственных или муниципальных сетей, снабжают водой коммуну или отводят от нее воду, имеют значение для всей страны или определенной территории;
– инженерные сети, по которым тепло, газ, или иные материалы или продукты поступают от источников их производства и которые предназначены для общественного потребления.
Остальные виды сервитутов устанавливаются в результате сделки, например, между собственниками соседних единиц недвижимости.
Сервитут может быть оформлен как зарегистрированное право аренды (site leasehold), либо право собственности владельца инженерного сооружения.
Закон предусматривает, что процедура установления сервитута обеспечивается кадастровой службой. Процедура может иметь место лишь при определенных условиях. Например, сервитут не может устанавливаться, если водоснабжение, водоотведение, снабжение энергией, газом и др. может быть осуществлено иным путем, без обременений единиц недвижимости. Сервитут не может устанавливаться, если неудобства, которые он вызывает, много больше, чем выгоды; если он противоречит планам территориального планирования и функционального зонирования; если он наносит существенный вред единице недвижимости. Последнее условие не принимается во внимание, если инженерное сооружение имеет особое значение с общественной точки зрения.
По требованию собственника единица недвижимости или ее часть должна быть выкуплена. Выкуп обязан осуществить владелец инженерного сооружения, органы государства или муниципалитеты, иные лица, заинтересованные в сервитуте. В этом стороны руководствуются Законом "Об экспроприации" 1972 г. с поправками 1995 г. Закон, в данном случае, позволяет установить размер денежной компенсации за установление права пользования чужой единицей недвижимости, или за ее выкуп. Размер компенсации равен рыночной стоимости единицы недвижимости. Если последние 10 лет, начиная с даты начала кадастровой процедуры установления сервитута, рыночная стоимость недвижимости возрастала, то прирост стоимости добавляется к рыночной стоимости имущества, если только этот прирост не произошел благодаря изменению целевого использования единицы недвижимости. Компенсация должна быть выплачена сразу одной суммой.
Кадастровая процедура установления сервитута включает следующие основные этапы:
– в кадастровое бюро подается заявление,
– кадастровое бюро совместно со всеми заинтересованными сторонами изучает вопрос, осуществляет необходимые технические и оценочные работы,
– по необходимости подготавливается документ обязательного выкупа или выплаты компенсаций,
– если у сторон нет возражений по данному документу кадастровое бюро подготавливает Акт установления сервитута. В акте указывается цель, с которой создается инженерное сооружение; его местоположение внутри единицы недвижимости; время, за которое оно должно быть построено; условия выкупа и др.,
– права сервитута возникают на основании указанного Акта после оплаты компенсации. Однако права могут наступить и до этого события, если в этом согласны заинтересованные стороны.
– на основании заявления кадастрового бюро сервитут регистрируется в регистре недвижимости.
Отчуждение инженерных сооружений, для которых установлен сервитут, возможно только вместе с сервитутом.
Кадастровая процедура легализации прав на недвижимость
Легализация прав осуществляется на те единицы недвижимости, на которые одно или нескольких лиц не в состоянии из-за каких-либо обстоятельств осуществить регистрацию прав в обычном порядке.
Когда права на недвижимость не определены, но их определение важно с точки зрения общества или частного лица, неопределенность может быть ликвидирована через процедуры, которые устанавливает специальный закон "О легализации прав" (1971). Легализация осуществляется решением административного комитета графства (округа). Если вопрос о легализации возникает в ходе выполнения процедуры формирования единицы недвижимости, то легализация выполняется не административным комитетом, а кадастровой службой.
Упомянутый закон предусматривает следующую кадастровую процедуру легализации.
Прежде всего, кадастровое бюро изучает обстоятельства возникновения фактических прав и причины их нерегистрации. Для этого исследуется информация регистра недвижимости, регистра прав, проводится инспекция в натуре. В результате рождается краткое заключение.
Затем кадастровое бюро назначает время и место первого собрания. Извещение о собрании высылается всем выявленным заинтересованным лицам за 14 дней до назначенной даты. Собрание должно обязательно проводится в помещении исполнительного комитета муниципалитета. Объявление о собрании и его принципиальное содержание помещается в местной газете и центральной газете, название которой указано в Законе.
Очередной этап - первое собрание, где представитель кадастрового бюро должно объяснить цели и объем кадастровой процедуры и предоставить всем заинтересованным сторонам возможность изучения подготовленных документов.
Далее заинтересованные стороны в установленные сроки (не менее одного месяца) в устной либо письменной форме должны сообщить о своих претензиях на право. Они обязаны за это время представить всю имеющуюся у них информацию, которая имеет значение для установления права.
Кадастровое бюро подготавливает заключение по претензиям на право, другие документы, связанные с легализацией права и проводит второе собрание. Предварительно, заинтересованным сторонам предоставляется возможность изучить все разработанные документы. В случае конфликта между претензиями, заинтересованные стороны предоставляют свои обоснования.
После второго совещания кадастровое бюро определяет собственника каждой единицы недвижимости, составляет в соответствии с этим Акт установления права, формирует установленным порядком единицу недвижимости, регистрирует ее в регистре недвижимости.
Сразу же после регистрации единицы или единиц недвижимости кадастровое бюро посылает копию Акта установления права в регистр прав.
Регистрация права собственности в регистре прав осуществляется на основании Акта установления права не ранее чем через два регистрационных или в некоторых случаях не ранее, чем через десять дней после истечения срока, установленного для подачи протеста против регистрации.
При наличии протеста регистрация прав откладывается, вплоть до судебного решения.
Сергей Шавров
кандидат технических наук, директор
В Стокгольме:
07:22 29 ноября 2023 г.
